房仲小築

如何計算投資報酬率？

問：如何計算投資報酬率？



答：如果你買法拍屋是為了要投資，那麼就必須要計算出較精確投資報酬率。而在計算投資報酬率之前，你必須先估算購買法拍屋所需花的成本，以及投標後再轉售時，你可能出售的價錢也就是市場的行情。舉例來說，假設小陳最後以820萬元得標，之後再以980萬元的價格賣出，那麼小陳購買這棟法拍屋的實際投資報酬率為多少？







公式：投資報酬率＝稅前淨利／總成本　 稅前淨利＝售價－總成本。







計算投資報酬率：







1：計算成本費用－先把所有成本（包括投標價）加起來。小李的總成本為：投標價＋相關費用＝820萬＋2萬＋4萬＋20萬＋10萬＋2萬＝858萬（元）。







2：計算稅前淨利－將轉手賣出時的售價減去標購時所花的費用就是所到的淨利。稅前淨利＝售價－總成本＝980萬－858萬＝122萬（元）。







3：得出投資報酬率－投資報酬率＝稅前淨利／總成本＝122萬／858萬＝14.2%。所以小陳在這件法拍屋的投資中的報酬率為14.2%。

房仲開發話術：不簽委託時

A、現象：許多屋主常常想著不必簽約，把客戶帶過來，若是成交服務費照給。

現行科技產業為防止離職員工洩漏其智慧財產權、營業秘密等，並防止惡性的同業競爭，常於員工到職時，就要求員工簽立「競業禁止及保密協議書」等文件，約定員工在離職後，仍然負有保密的義務，且在一定期間內，不可以從事相同或類似工作（以下稱「競業禁止條款」）。然而，現今不只高科技產業，各行各業不論有無其必要，也要求員工簽定競業禁止條款，反正「先簽再說」、「少一個人競爭也不錯」。但因該條款是要求員工於離職後一定期間內，不得從事相同或類似的工作，所以，有可能會侵害員工在憲法下所保障人民的工作權與生存權，其效力如何就不無疑問。

最高法院認為憲法第十五條所規定的工作權與生存權，並非絕對的權利，是可以加以限制。基於契約自由原則，只要該競業禁止條款的內容，不違反公序良俗，雇主可以用契約和員工約定「競業禁止條款」。

然而，該約定通常是由雇主單方面所擬定，員工通常沒有修改或不簽的權利，因此，該條款的內容如果過於嚴苛，已嚴重影響離職員工工作及生存的權利，還是有可能會被認為「顯失公平」而無效。主管機關認為在判定競業禁止條款是否有效的爭議時，應衡量五項原則：（1）雇主須有依競業禁止特約的保護利益存在：也就是說，雇主必須是為保護其一定利益，例如為保護其智慧財產權，防止營業秘密外洩等，而非只是藉由競業禁止條款，單純限制員工不得從事一定工作。（2）勞工在原雇主的事業應有一定的職務或地位：如屬職位不高的業務員，而所從事的業務也不需要特別技能，則應無限制的必要。（3）對勞工就業的對象、期間、區域或職業活動範圍，應有合理的範疇：換句話說，限制時間如果過長，或限制的範圍超過企業所從事的業務範圍時，則很可能會被認為是顯失公平。（4）有無補償勞工因競業禁止損失的措施。（5）離職勞工的競業行為，是否具有背信或違反誠信原則的事實：如離職員工到新公司任職時，是否有利用原雇主的技術、客戶資料等，而與原公司從事不正的競爭行為。

綜合以上五項原則，如果企業並無應受保護的利益存在，而離職員工在原公司所擔任的是職位不高、又不需要特別技能的工作，離職後，也不是從事不正競爭的行為，則現行實務傾向認定該競業禁止條款，是不當限制員工的職業選擇自由而無效。

另須注意的是，即使認為競業禁止條款有效，但其所約定的違約金是否合理，仍應由法院判斷。換句話說，法院於斟酌實際情形後，如果認為違約金過高，也可以予以酌減。


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此資料感謝網友....阿文兄

物件：就是指房子
踩線：就是跟同行看房子去搶同行的物件
掃街：沿路發廣告找客人
貼小蜜蜂：沿路貼廣告
高貼：拿棍子貼電線桿廣告
靶機/王八機：就是指不會被環保局開罰的電話號碼
芭樂：價格太高或是賣相不佳的房子
啦豬屎(台語發音):同行互相破壞
釣魚：故意登個超便宜的物件(可能不存在),把潛在買方釣出來....再推銷其他
APPLE/蘋果：好賣的案子
OPEN HOUSE/守現場：由仲介人員在物件的現場駐點，讓往來的客戶能第一時間進入屋內觀看，通常強力促銷時使用
開發：就是去接委託回來賣
丟價：跟屋主義價或引導買方出價~要丟一個價格
卡價：通常是說買方有出價想往下修、屋主要漲價、想上修、用原始最有力的價格卡住他
打底：用底價賣屋
超底：買方出價超過屋主底價
報訂：買賣雙方價格達成共識、報成收訂金
冒泡：就是成交
冒小泡：就是成交小金額服務費
冒大泡：就是成交高總價服務費
半泡：就是買方賣方其中之一是你的
全泡：買賣雙方都是你的
開壺：指個人或當月成交的第一間
口袋名單：指個人私藏的客戶名單
毛胚屋:指預售屋還沒有格間
中人(牽猴阿):從中拉線收取紅包的介紹人
投機客/投資客:買屋賣屋賺差價的人(炒短線/炒長線)
三角簽：中間的那個人就是買空賣空未過戶直接提高價格賺差價轉賣給第三人 現賺一筆
募集：收集目前同業在賣，或是屋主自售的房子，有掃街、網站搜尋、打報紙稿的電話‧‧‧，募集的重點就是問到地址

專任委託：只給一家仲介公司銷售，銷售期間由仲介公司全權處理，屋主自己也不能銷售，通常為三個月一期

一般委託：屋主自己賣，也可以給1家以上的仲介公司銷售，通常為三個月一期，也可簽短期約

服務費：簽訂買賣契約後所需付的仲介費，內政部規定買賣雙方加起來不得超過6%，目前大多在5%，比較常見的是買1賣4或買2賣3

開底合一：屋主委託價格開價跟底價一樣

斡旋：請仲介幫忙買方去與屋主談價格的時候，通常仲介為了有較佳的籌碼，會請買方簽立斡旋單，在附上約買賣價
3% ~5% 的現金或是支票，若賣方同意買方所出之價格與條件時，這筆斡旋金即轉為訂金，反悔則有違約問
題，若賣方不同意，則無條件退回

要約：內政部所擬定的契約，性質與斡旋金相同，最大的差別只在於不需拿出錢，只需等簽約時再一起給付簽約款

小定：賣方若同意買方所出之條件，則斡旋金則轉為訂金，俗稱小定，容易發生糾紛之一的地方

大定：在指定期限內，補足買賣簽約的一成款項，若小定是5%，則須補齊另外的5%

定金收據：斡旋轉訂金後，會請買賣雙方簽立定金收據以資證明

買賣四大流程：1、簽約：雙方對買賣金額達成共識
2、用印：將相關文件簽名蓋章，通常簽約時一併完成
3、完稅：由代書做完納稅款的動作
4、交屋：核發貸款後，賣方取得剩餘尾款，並將鑰匙等相關物品交由買方，並做最後的現場確認動作

買代尋：以買方所開出的購屋條件幫買方找尋符合其需求的物件

見面談：約買賣雙方一同見面談論價格等相關事宜

調價：拉抬買方出價的價格

議價：仲介向屋主建議降低底價以利仲介操作

房屋仲介有分直營店及加盟店
房屋仲介制度有分兩種 普專制度和高專制度

直營店和加盟店兩者差異性:
1.直營店就是公司自己經營
2.加盟店就是任何人想開店 只要付費就可以掛房屋仲介品牌名稱

不論是在直營店或加盟店或是那個品牌的房屋仲介 你都還是要靠自己 因為你不可能說你在任何一個品牌的公司做 不做事房子就會無言無故自己賣掉 自己成交 很多在大品牌還不是一堆掛蛋 小品牌百萬和千萬年薪的也大有人在 要開發和成交是靠你自己而不是靠公司 因為你不是應徵公家機關的鐵飯碗 

普專制度和高專制度兩者差異性:
(1).普專制度:
保證底薪有2萬~5萬都有 底薪越高抽的服務費相對越低 每家店抽成的服務費都不同 這本身要看店東
以信x房屋以及永x房屋為主!!-----
新進業務前半年每月保證底薪有4萬~5萬,若是做不到半年而且又未達成實際業績佣金25萬,因此而離職要罰款3.7萬元賠償給公司!!!升正式員工後底薪只有2.3萬+獎金比率8%,正常來說每月平均收入約3萬~4萬元

乍看之下是呼是高薪工作 但是仔細分析其實是廉價勞工
以我姐在信x房屋工作 每天工作從早上9:00 ~ 晚上9:00 在加上加班到11~12點小時 有時甚至到1點 都不算加班費 一個月放6天假 還不能放在假日 (雖然是說工作早上9:00 ~ 晚上6:00 但都會說責任制 實際都要作到11~12點)而且失去的是和家人跟朋友的相處時間
一天算15小時 一個月工作26天 等於是一個月工作390小時 一個月5萬等於時薪約128元
成交啪數抽很少 幾乎都是公司抽走 因為公司提供很多資源 等於用時間與健康來換取你的薪資,而且都是用20初頭剛出社會的年輕人 因為年輕人體力好較能負荷長時間的工作


(2).高專制度
沒有底薪但是抽成交的服務費較高 30% 40% 50% 60%還聽過70%以上的 
每家的高專制度都不同 這本身要看店東
有的店什麼都要收費什麼都要自付 有的店則是提供所有資源 不用收費和自付
支出的費用舉凡 打鑰匙平均一支$100 1間謄本$20~$100 廣告紙張一個月$1000 網路廣告費一個月大概$2000 值班費 影印等雜七雜八的費用以上的費用是房子沒賣出之前都是自己所需要自付的費用
每家制度不一樣這部分也是要依照你所找的店家而定 畢竟每家訂出的規定都不同費用自然也不同


1.沒自信又沒安全感可找有保障固定薪水可領的信x及永x 
薪水穩定不用擔心有一餐沒一餐的

2.對自己的業務能力很有自信不需依靠底薪 你可以選擇趴數高的公司 可以真正賺到錢


1.你想學制度可以選擇信x及永x 但是比較刻板 限制多 一板一眼沒有個人發展空間

2.你想學技術可以選擇高專店 個人發展空間大 學習的技術層面廣

三月份..這是我離開前一份工作的月份，我一直以來的工作都是維修類型跟講解操作，其實換來業務跑道，對我真是一個挑戰。

換跑道的原因，我想我跟大多數的人一樣，不外乎就是錢~時間，但是進來之後才發現一切的不同。